燕郊的房价为什么崩了北京买房：理清思路购房建议1408

　　北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

　　请问，我家是西城胡同户口，一直等拆迁所以没买房。现在考虑腾退没有希望，就算等到了也没什么意思，所以决定还是自己先买一套。根据自身经济情况，我们看了门头沟上岸和大兴天宫院的，请问如果在价格差不多的情况下，您推荐哪边地段？

　　从我的角度是偏向门头沟的，因为从时间来讲到西城更近，而且结合开车时间也更短一些。但是据两边的朋友介绍，他们更倾向于大兴天宫院，认为这里是北京未来的产业区重点，有产业才有更多是价值。而门头沟的定位是生态涵养，也就是纯粹的居住，所以都推荐天宫院。想听听您的看法。

　　1、我的看法是房子是用来住的，哪里的通勤方便或居住更舒适就买哪里。在预算不是太高的情况下没必要追求一步到位+各项兼顾，还是先解决最主要的问题更合适。所以如果是我的话，在这种情况下就先选上岸了，没合适的再看别的地段儿。

　　2、天宫院确实是生物医药的产业不错，但是门头沟也并不算弱。离的近的有石龙，稍远点儿跨区还有石景山的首钢园呢，这都是产业支撑，对周边都有带动。

　　或者这么说吧，到目前为止，上岸和天宫院的刚需户型的价格走势差不多，以后除非哪边儿能爆发出像海淀上地或朝阳望京的那种特殊发展，否则大概率仍然是延续这种趋势。

　　门头沟之所以给人感觉是房价走势偏弱，其实主要是那些总价高的高档小区，而刚需小区和户型并没有吃亏。甚至是离地铁远的城子大峪等老城区也没吃什么亏，只是流动性弱点儿而已。

　　3、所以我建议是既然两边的房价走势看不出明显差距，那就选择更方便的呗，毕竟房子是用来住的，生态区的环境还更宜居呢。

　　请问，我工作单位在三元桥。购房没有硬性需求，没结婚，没娃，所以没有像其他人一样的硬性要求学区或者什么。但是预算有限，公积金6k多，首付60-80w，后面加上公积金每月月供不想超过14000，最好12000左右，不然一个人压力太大了，不想因为买房让自己生活质量一落千丈。

　　所以，总价也基本确定在350-400w之间了。未来可能会有卖房置换的需求，所以不想让房子贬值 如果能略微升值那再好不过了。麻烦章哥给推荐个购房区域……

　　1、这预算不太对。现在最低首付是20%，首付60万买不了总价350万的，最高买300的。80万的话有可能，但这也要看银行的评估和贷款折扣，一房一议。

　　另外还有一点，通常要预留出10万的税费备用金，所以别把预算卡的太死。看了房子后一定让中介给算清楚，别轻易签约。

　　2、三元桥，那这预算的常规选项是先看东坝，然后看天通苑。东坝以那些保障房为主，其中有部委的团购房，性质相当于公房了，比如农业部的那几栋楼，保值都正常。

　　或者说东坝在之前规划瞎折腾和配套不全的情况下都没落后，现在又有了新规划，地铁也终于开通了，所以以后至少不弱。

　　3、天通苑紧凑户型的保值都挺好的，曾经走弱过，但那都是很早的事儿了，近十多年来中小户型的保值也都挺好，没落后。但这里别期望值太高，定位太明确的刚需板块，就是跟随大盘，不太可能走出独立行情。

　　请问，我们是外地户口，想买房。现在是老公同事家拆迁，能帮忙买到回迁房。大兴***村，两居室预计300万左右，价格还没最后定。但回迁房必须落户在北京人名下。

　　现在两种解决办法，一是先不办手续，等建成入住后看我们是否能拿到户口。二是落在同事亲戚名下，但过户时需要交税和好处费。您觉得靠谱吗？预计5年后转给我们。

　　1、两居室预计300万，以两人的指标90-100平计算就是3万一平。大兴偏远地段儿，这价格不算低了吧？或者说周边价格3万多没问题，但人家那是有房产证能正规过户的啊。而这是没房产证的私下交易，常规是要比周边同等房源便宜至少20%的，如果和商品房相比则就是30-40%了。

　　那就算是这套房线万一平，周边商品房的价格能到5万吗？4万都高了吧，所以我觉得这价格不算低，至少是没占到便宜。

　　2、回迁房不是必须落户在“北京人名下”，而是必须是“拆迁安置人名下”。就算是北京人，不是人家当时拆迁的安置人也没戏，之后是拿到房本后再过户。

　　3、是否靠谱儿外人无法评价，只能看人家拆迁户是否讲诚信了。我只能提醒一点，所谓“五年下房本”是个虚数，快了一两年的也有，慢了十年以上也正常，这期间指不定发生什么事儿呢。

　　请问，我没理解您说燕郊和大厂房价的这篇，为什么房租低了房价也得低啊？我看您很多文章了，说实话都总是没说清楚原理，不能通俗易懂的解释清楚。

　　比如那篇讲租售比的，到最后也没写为什么一定要用房价除房租。我提个小建议，就是写文章尽量少用数字和公式，尽量用百姓通俗易懂的方式来解释，这样才能提高阅读量。

　　1、您说的是这篇吗？我觉得说的挺清楚了似的，或者说这已经是在我能力范围内的极限解释水平了。如果没理解，那只能说明咱们两人的认知不对等，我配不上您的极限理解水平。要不以后就甭看我写的了，否则咱俩都挺累的。

　　2、租售比也不好理解吗？不过纠正一下，是用“房价除以房租”，不是“除”。如果这都能弄混的话我还真没辙了，只能让小学老师来普及基础知识了。

　　但我真的是已经尽量在往简易努力了，只是水平有限，达不到他们的要求而已。这怎么说呢，就相当于上学时的课程，有些你认为很简单的知识已经讲的很清楚了，但孩子就是听不懂也做不对。之所以很多家庭一到辅导功课就鸡飞狗跳的，基本都是这种原因。

　　这有时候是天分的原因，也有的时候是基础知识还没学呢，就想一步到位的学习高年级课程，那老师无论怎么通俗易懂都很难让他们理解。

　　如果是在学校里，那这种问题还相对好解决，老师能耐心的讲解。而一旦踏入社会就没人照顾了，理解不了的只能靠自己补课，总想让别人迁就是不可能的，谁也没那义务。

　　现在网络上戾气重，经常为了小事而纠缠互怼，其实很多时候都是因为认知不对等。这边儿觉得是很简单的事儿，对方怎么就理解不了呢？

　　而对方有时候怨别人没说清楚，有时候干脆还不认为自己水平低呢。这在行为学上叫“达克效应”，也就是越无知的人越不认为自己无知，反倒是更加的自信和自负。

　　总之这个社会是多元的，人和人之间最大的差距其实就是认知，没办法，理解不了也就理解不了吧，互不干扰就好……

　　请问，我家孩子在北京工作，没户口但有买房资格了，央企待遇不太好，所以我们准备给他买套房安定下来。预算暂定800-1000万，孩子希望的地段是东城崇文门，但我看到您说的学区房有溢价，请问能买到低的吗？

　　如果不能，那请问在东二环附近请问朝阳区的有合适的吗？我们对升值没有执念，以跟随大盘为目标，希望稳妥。房子不用多大，两居室为合适。

　　1、呵呵，既然是千万预算就无所谓单位待遇好不好了，反正也不指着工资在北京买房，无非是图个稳定而已。

　　2、学区房都有溢价，总价越高的溢价越低。因为大多数家长都关注占坑儿房和小户型，所以溢价相对高。而大户型的总价高，感兴趣的人少，商品价格是供需关系觉得的，争抢的人少，溢价就相对低了。这让当地中介给算账吧，千万预算应该能买到低些的。

　　4、跟随大盘为目标，追求稳妥。那如果不是学区房的话不难，加上溢价的就说不好了。这部分价值是独立的，是否能保持得看过了入学高峰之后的政策，这能直接影响家长们买房的意愿人数，现在不敢预测。

　　5、总之您这要求如果不强求学区的话不算高，在朝阳不难买到。但非要求学区房就不好办了，除非捡漏儿。所以再考虑一下吧。